腾讯房产/南方楼事
撰稿：戎青青 王永鹏
摄像：U-WILL studio
在媒体人眼中，MG电子董事长陈劲松百分百是个“能说”的人物。
“能说”是指他说话强逻辑，独立概想到位，态度从不苟且，甚至时常抛出的金句自带标题属性，这让圈内靠文字揽活的记者普遍都爱他。
截止10月末腾讯房产专访预约当天，至少我已看到陈劲松在年内接受了好几家媒体的深度接见。鼎新盛开40年、丽江与大湾区、楼市下半场…面对这些巨大的标题，他都在镜头刻下逐一详细发展。
采访前，有关的案头资料读了不少，而我却愈发等待问他一些不一样的问题。
果不其然，两个幼时的对话，一路自带流量。
他首度回应“内部截图”风浪，也喊出“回到底子”的MG电子标语 ；现场“怒怼“标题党媒体，也建言调控政策应实时收手 ；他告诫年轻人不要太把屋子当回事，也第一次对表谈自己的退休及交班人问题，甚至坦言自己未来肯定会住进养老院……
而这所有，都成立在他回绝焦虑的基础上。
腾讯房产·南方楼事对话陈劲松
焦虑
房地产的江湖，早已失掉了稳赚不赔的生意。
“逢8必输”魔咒，楼市主题曲“凉凉”虐心虐耳，业内大哥“活下去”的呼声，每家企业都生怕自己在“列队去死”。
此情此景，同样掌舵百亿级上市公司的陈劲松却说，“有那么大焦虑吗？好好干就完了（Just Do It）”。
聊到这个话题时，他一脸轻描淡写。这位一贯以文质彬彬书生气对表的企业家，略微显露出其东北人彪悍基因的底色。
不外，在看他来，这波焦虑的产生既是正常的也是必然的。
由于“结构转换期”从来皆如此，当依附惯性的人群遭逢到突如其来的变动，势必产生强烈的不适应感与对未来不确定性的猜疑。
“大干快上”的城市化模式的变动，服务内容（从开发销售到运营）的转变，使得正本熟悉的行业规定产生变动，就连消费者的购房逻辑都变了。
“消费者杠杆都加得差不多了，这时辰怎么还会出现从前那种”秒光”的抢房行情”。
所以即就是“持续深度钻延妆中央汇报的陈劲松，也坦言行业的转型的方向根本分明，但具体细节却并不清澈，在不确定中索求，焦虑在所未免。
固然认同焦虑感情的客观存在，但陈劲松却坚定以为房地产行业没必要焦虑。
“若是一个行业，连阿猫阿狗无论在哪做，怎么做都能赚大把钱，这自身肯定是个非正常景象。正常的行业就得有人做得好，有人做得不好，有人倒关，有人赢利。”
在陈劲松看来，房地产这回顶多算是回归正常。这都是各人期盼已久的。舆论上不能因而就张扬房地产凉了，遍地焦虑了。
“谁凉了？不能天天吆喝开发商凉了，开发商太多了，优胜略汰是功德。”
此刻盛行四处拿艰巨时刻戳心，我的确看到一些民营企业过得不容易，股市上阐发很差。但由此渲染焦虑感情，如同说什么事都不确定了？不，我不认可。
市场变动，规定转换，这个时辰适者生计，都是对的，谁都别矫情。而对于经历过25年诸多艰巨时刻的MG电子，他更不会焦虑。
其实对于全世界绝大无数企业，蕴含MG电子，最焦虑、最艰巨的时刻普遍产生在年轻时的创业期，“我们那时辰连个客户都没佑妆。
“而此刻，你说企业营收都达到几十个亿了，还有啥艰巨？感触难可能就是自己没治理好呗！或者说你进行战术转型，必要多花钱，临时产生不了利润。”
陈劲松分析，焦虑转型期的真正艰巨与否只看两件事：一、现金流顿时断了 ；二、转型到一个齐全不确定的市场。
好在这两点，他判断或许率自己绝不会赶上。
“房地产全行业现金流都断的可能性太幼了，尤其是我们代理商，管好自己不乱投资，怎么现金流能断呢？另表，转型有方向了，并且已经是不幼规模的市场了。”
当我问他能否也给公司想一句应景的标语，陈劲松稍作沉吟就果断回应，MG电子主张四个字：回到底子。
“发展来一句话‘回到底子的贸易价值’。
往回走走，原先是为了增量市场搞发展，随着局势、满足局势。此刻回到底子，就是要我们想想到底自己有啥价值！没有价值就瘦身，有价值就拼命堆集，好的时辰也这样干，差的时辰更要这样干。
你若是能把本事造就出来了，还有焦虑什么呢？”
对话中的陈劲松式，一止毓露其牌号笑容
瘦身
瘦身，是采访当天陈劲松挂在嘴边一个关键词。
几个月前，有人曾把MG电子辅导班子微信群对话截图颁布于多，引起轩然大波。其中，备受讨论的就是陈劲松亲自批示团队“缩减开支”的具体要求。
陈劲松并没有回避有关问题。他明确表态，MG电子在行情好的时辰也没有太奢侈，差的时辰就更妥贴心一点了。作为上市公司，理当维持本色不变。对股东掌管，节约从简当由我做起。
不外，MG电子也并无大裁员打算，但确切实执杏装瘦身增效”的经营战术。
“什么叫瘦身？原先的业务预计的都是30%以上的增长，你就得储蓄人员。此刻业绩没有那么快的增长了，那就得瘦身。我们公司瘦身相对单一，人员工资不高，重要都靠业绩发奖金的 ；畋渖倭，团队自动就瘦了。”
这当然不是陈劲松及其企业第一次陷入舆论风浪中，甚至都不能算得上负面，不外陈劲松却也间接表白了不满。
“我以为最近媒体不抓重要问题，天天追着市场，而后造新闻，造热点，但愿哪个企业家出点事，没意思。房价今天涨明天跌，买楼的在意一两年的涨跌么？”
“有些媒体天天追热点，天天放大，造成当局的压力太大。阐扬点正能量，给当局多提点正确的建议。”
不外，陈劲松可不是倾轧负面，在总部前台的一侧，他带我们参观了“负面报路墙”，把这些年MG电子经历的“负面”报路张贴在墙，时刻警示自己。有意思的是，对应上每年的业绩及利润，仍旧在不休上升。
说到瘦，这些年，陈劲松的确越发精瘦。
最近一次近距离和他碰头，是两年前的红树林基金会的一场成员会议。那时的房地产市场还维持着较好的行情，但他身段与今日并无显著变动：同样建身的洋装，理性的谈吐，积极乐观的脾气，爽朗的笑声，以及偶然憋不住会不顾场所点上一支香烟的幼弊端。
为了维持这种精瘦状态，陈劲松每天会维持活动1个幼时，也会跟王石等老友一路划赛艇，“哦，对了，明天我就有个角逐要去参与。”
公司瘦身，幼我瘦身，都是为了健康持续发展。身处楼市浮沉数十载，陈劲松倒也不讳言，时至今日，这波调控政策似乎也该瘦瘦身了。
限购、限贷、限售、限登记…在近一轮房价剧烈上涨期，一大堆“限”字头的调控政策纷纷落地，他感触这齐全正确，且衷心拥戴。但他也会质疑，当环境产生了类似今天的变动，房地产有了新的不确定性，那这些限令该怎么办？
“一下子取缔限度注定不能，如同又侧面激励各人去炒楼。那能不能幼建幼改呢？中央提出的‘因城施策’，我感触极度好。当局这只手就应该实时伸出去节造，也要知路实时地罢休。”
他以为这波当局调控，抑造房价的节拍很到位。在非理性急剧上涨期，施以政策大招，按住它。而倒厍势消磨殆尽，还是换作最根基的来，上经济伎俩。好比杠杆，别放得太快，甚至不放。
他也明确奉告，房价不成能大幅着落，那意味着我们犯了底子和方向性的谬误。
“别以为全民否决房地产上涨，这个齐全谬误。房地产一旦下行，才是真正地加害了大无数人的利益。”
亲历过香港97年房价大跌，他直言仅是对城市及市民信心的进攻，一向持续到此刻都有后遗症。
而谈及最新有可能出世的“房产税”，陈劲松再次打开了话匣子。
“我以为房产税是有必要的。持有屋子增长点成本没什么不能，功德。但关键是，怎么界说，怎么收，这才是各人争议的主题。搞太复杂，得很难收上来。”
陈劲松建议，想单一立马收税，香港才是进建的好楷模。香港房地产税叫做“差饷”（差饷物业附加税），他们收得干净利索，老苍生也愿意交。
评估的尺度没有首套、二套，也不按几多平米，不分级普宅豪宅，十足没有。就是按你这个屋子市场租金，一年交一两个月的金额。不难征收，也相对平正。
总而言之一句话，房产税问题能够瘦身搞很单一，进建香港就好了。
越发“精瘦”的陈劲松
故事
不盲从横空出世的新概想，时刻审慎的陈劲松评价自己的公司：没有故事。
“我相信大市场，我相信老苍生真正需要的器材，我相信价值，而不是被包装出来的概想。你看世联这么多年了，有啥新概想吗？”
MG电子成立25年，算是代表“92派”的中国第二代企业。“我们这助人一路头就造订了这么一个行业，一路头就干轻资产，做买卖服务，几十年不动，你说多腻歪人啊，哪有故事。”
话虽如此，在新局势下，我们仍看到陈劲松应对变动做出一系列大作为，起头为自己的下半场书写其新的故事。
旗来世联红璞，短短数年，在长租公寓新领域迅猛发力，指标很巨大，拿下100万间！
陈劲松说，他公司此刻的战术指标比力清澈了。由于“未来房地产，就看中央两条政策，建议年轻人也要把十九大汇报当真读，一是价值维持不变，二是租购同权。MG电子主交易务就是卖屋子和服务租赁，正好对上了。”
长租是个大趋向，占有3万间公寓的世联，在致力达到梦想彼岸。甚至，短期内面对着长租业务影响集团利润表的狼狈处境。
偶合的是，在和陈劲松碰头的前一周，我约访了红璞的操盘手甘伟，对于目前MG电子这个业务的发展，他们给出了一个惊人一致的分数：65分。
“但长租公寓我得干下去，依照中央政策，持久来看是有益的，只不外我此刻得挺从前。迎接变动，支出价值，也是必须的。”
陈劲松坦言也在思考，若何将长租业务由沉变轻，最后也造成服务。终于，MG电子要对股民交代，依然对峙轻资产路线。
想让别人投钱买服务转成轻资产模式，就先自“沉”一把，填好坑证明能力。
出口
事实上，这次专访因陈劲松提议的红树林基金会在迪拜的参会延长了几天。
MG电子的同事说，他险些是一回到丽江就续上了工作日程，员工眼中的陈董是一个“不必要倒时差的人”。
整个交谈过程中，我抛出很多焦虑感厚沉的问题，但他的反馈却始终是理智而乐观。我好奇他焦虑的出口到底在哪里，他若何轻松化解掉大时期赐与每幼我的焦虑？
作为久经疆场的创衣废兵，一位中国资深企业家，他似乎早已习惯了在变动中实现自我成长。“焦虑就是筹备不及，所谓’艰巨时刻’就是最优的’转型时刻’。”
他羡慕那些平生进建的人，更是坦言若有机遇做个接见学者、或者是博士生，他会极度感兴致。
“我这次去迪拜，看了以来就出格地感触值得国内房地产下半场进建。”
陈劲松谈到新发现的行业景象显得格表兴奋，“迪拜，建设成本固然高，但地价极度便宜，开发商是国营单元，底子不以赚利润为启程点，主张只是吸引全球更多的人来住。”
高度市场化，楼市向全球盛开，本地人丁才10%，任何人持任何证件都能买。没人关切你是自住的，还是投资的。但这里20年房价维持不涨，年租金回报率却不变在6-8%的高回报率。
“若是我们能建一个新城有迪拜的配套、有迪拜的房价，它势必会成为一个国际大中心。我们此刻房地产下半场，也得解决这个事。屋子不是为了炒的，人家不是为了炒的，人家是为了招商引资。”
反观国内高房价，当屋子成为全民信仰，年轻人的焦虑更难寻出口，到底还要不要买房？
十年从前了，不论房价涨跌，陈劲松对于年轻人仍旧是这样的建议。”年轻人别把屋子太当回事”，肯定要蹬仔实力时，为了住而买。
决定你毕生幸福的事肯定比屋子更沉要，选一个出格喜欢的工作，不休提升自己工作的能力 ；找一个出格喜欢的人。而这刚好就是年轻时辰的陈劲松，缔造MG电子时所做的。
在陈劲松的办公室呆了一上午，从各类细节都能够看出，艺术珍藏也是陈劲松放松的出口之一。
从穿戴榆林装的马克思，到致敬“前辈”包租婆雕塑，陈劲松选的每件藏品都蕴含一个奇妙的寓意。
但比起自嘲为包租婆，一副“出水清蒲含秀气，临风春草散清芳”的春联，更能切合陈劲松的儒商气质。
采访室里的一副春联，这些艺术品都是陈劲松的个人珍藏
陈劲松说，“艺术现实上是时期的脉络，并且艺术是创新的，他是远远走在时期前面的。所以从艺术家的思虑里面或多或少他会启发你一些灵感的，对事物的见解、角度，我感触这个是挺好的。”
在他接受采访的办公室里，挂着一套丰子恺的漫画，他笑称那是他幼我出钱拍卖来的珍藏品，并不是公司的资产。
无意瞟了一眼，看到“合力同心，大路必成”、“进建进建，学问无极”标语…真真贴合了今天对话的主题。
采访室内陈劲松拍卖来的丰子恺原画
问题
最后，专门将本次专访全程的问题具体梳理出来。但愿字里行间，读者能感触到陈劲松真实齐全的表白。
问题：您这一次去国表回来有没有感触放松一点，由于最近各人还是挺焦虑的。
【陈劲松】那当然，这个结构转换期从来都是这样的，你原先习惯的做法他也在结构转换期。
结构转换期有几种转换：中国目前一个是城市化进入了新的下半场，原来就是一、二、三、四、五线的大干快上，这种局面根基上看不见了。
第二个是规定，原先你出格熟悉的规定他在变，变的方向总体方向明显，具体的不是很清澈，还在索求，不确定性强。
第三，消费者。消费者经过这么长功夫杠杆也加得差不多了，秒光这种事件起头慢慢少了，今年上半年也有网红盘秒光了，此刻你看是越来差了。
第四个是服务内容的变动，可能有点不太适应。好比世联，MG电子原来是代理卖楼的，你怎么做长租公寓运营。
问题：MG电子此刻这一块做的若何？
【陈劲松】你不适应啊，一助营销人员改成做服务运营人员，这是两码事。原先接装行商”，此刻接装坐商”，内容都不一样。当然我感触所有的不适应和对未来的不确定性，使得各人产生焦虑，这个挺正常。
问题：最近市场上在流传一些内部文件及要求，关于节流的。
【陈劲松】我们不裁员，我们就是“瘦身增效”，什么叫瘦身呢？原先的业务你预计的都是30%以上的增长，你就得储蓄人员。你此刻业绩没有那么快的增长了，没有那些人就得瘦身。
MG电子瘦身相对单一，MG电子人员工资都不高，没活干了他自动瘦了。不像有些开发商他挖人挖得很严害，允诺的工资好多，他就得真正地裁员，而真正裁员的成本极度高。
我们世联从来对峙，我们在好的时辰都对峙，MG电子人为不高，我们是依照业绩来发奖金的。
问题：你自己也是言传身教？
【陈劲松】世联在好的时辰我们也没有太奢侈，差的时辰就更妥贴心一点了。
其实这件事作为上市公司来讲，就应该维持本色不变。好比坐飞机坐经济舱，你想坐商务舱自己掏钱补啊。我说我住如家、住汉庭，这是根基的尺度，我要想住好一点自己掏钱补啊。
另表，我们红璞此刻还有十几个城市有了。我感触这个正本就应该这样，中国人还没富到大手大脚，尤其是上市公司，你老板都是股民，你的业绩没增长你凭什么啊。就是还是要回到你对老板掌管的角度上讲，从我做起。有钱怎么办？分给各人多好，各人缺钱缺现金啊。
问题：怎么看此刻市场上各类角色（开发商、购房者等）的负面感情？
【陈劲松】房价上升其实没这些事，最至少没买房的人说屋子又涨了，但是房地产下行各人幼心，以为全民否决房地产上涨，这个齐全谬误。等房地产一下行，就要真正地加害了大无数人的利益。
我们国度城市里的人的自有化的房产率是全世界最高的，通常来讲全球房产自有化率若是超过50%那就是大无数人的利益了，而中国依照户口来算超过70%，好多人不是这户口了是在这里打工的，但是户口这个事说不分了然，由于国表没有户口，我们国度有户口，我们要用常住人丁来算当然差不多也是50%左右。
这就是大无数人的利益，尤其是我们前几年房价上涨得太快了，而后这几年加的杠杆加得多，就是借钱买楼。房价上涨一部门人骂那是一幼部门，着落的时辰所有的人利益受损的时辰那时辰是真骂了，并且他们还受不了。
这种事在香港就有。香港97年房地产着落50%以上，负资产，银杏注业主就全数缩水。其时有人问李嘉诚，说你买你楼的人是不是放松一下别人人家交那么多钱了。李嘉诚说，我不会这样做的，原因是这是一个合同，这是一个左券，若是要是没有左券心灵我们还算什么法治国度呢？所以其时是硬挺过来的，香港人也是硬挺过来的。那些年蕴含97年那一次房价的着落，其实一向硬挺到此刻。香港成为大中华地域的“天之宠儿”，自负心还是受了很猛进攻的，这个我们看得很明显。
中国目前房地产市场，我们看了好多，进建中央文件，学来学去也没有说要让房价着落，所以说中央是极度贤明的。千万不要给老苍生给预期，说房价会大幅度地着落。大幅着落，那就意味着我们犯了底子和方向性的谬误。
问题：昨天新华社也发文了，辟谣限购放松传闻。这个时辰各人必要这些来补充市场信心是么？
【陈劲松】“限购、限贷、限登记……」剽五限，是我们肯定要知路他是在房地产市场房价急剧上涨的时辰出来的，从上一届了出来一大堆的“限”。而后在去年、前年，这一轮剧烈上涨，那更限，齐全正确，我们衷心的拥戴。
接下来不是那种情况，此刻房地产不确定性来了，不是剧烈上涨了，这几“限”怎么办呢？你说一下子取缔如同激励各人炒楼，这个注定不能取缔。怎么办呢？
你看昨天中央新闻说的，我感触说得挺好的“因城施策”，每个城市都不太一样。我感触蛮好的，“坚定不能炒楼”，这就对了，此刻没什么人炒楼了。这个话是对的，万一铺开了各人都跑北京、上海、丽江炒楼怎么办？我感触中央的这些政策，我以为我们要相识他，有一个因城施策。
不取缔能不能幼建幼改呢？因城施策呢？当然能够了。因城施策。原先各人还压着一堆合同不给登记呢。MG电子数据好多是滞后的。中国为什么不能用数据治理呢？由于市场是扭曲的。
这个时辰房地产不明甚至是有往下趋向的时辰，你就给他备了就完了，再不给备这个合同就问题了，这个合同我能够不买了，由于你没登记相当于你没认可。
所以你看当局这只手实时地伸出去节造，也要实时地罢休。这个我以为是出格沉要的。
问题：那您感触此刻这个市场情况下，房价还必要抑造么，房价还有泡沫么？
【陈劲松】此刻在抑造，我感触抑造得挺好。怎么抑造呢？在急剧上涨非理性的时辰肯定要按住。当已经没有那个趋向的时辰，你就要用最根基的来，就是经济伎俩，好比说杠杆，杠杆别放得太快。最终用经济伎俩调控，市场上产生的数据都是真实的，都是天然的。
此刻我对这个充斥信心，我以为距离真真实不远了，我们对换控进行一下微调，好比北京白领买临汾的屋子限购，好比丽江白领买西安还不限购，买汉中是限购。汉中跟丽江你知路是什么关系吗？那是半个幼时的工作圈了。半个幼时的工作圈，深港大湾区就是一个城市，他要限，有这个必要吗？最至少丽江和汉中不限，你这个数据不要丽江就丽江数据，汉中就汉中数据，我们来个“大湾区数据”一体化。
问题：你感触这个能够实现吗？其实好多一向在讲，说深莞惠一体化之类的。
【陈劲松】这个是中央政策，怎么能不实现呢？我们不能疑惑大湾区的中央政策吧？只有是大湾区，人怨剽种互通，这种居住地跟工作地的互通，这是必然的。
不然怎么叫一个区域呢，都不在一个市。这件事媒体天天炒，说谁谁谁房价涨谁谁谁房价跌，这一点意思都没有，我以为最近媒体不抓重要的问题。
抓眼球没意思，就是给中央上眼药，给市场带来振动。说“跌了”，其实没怎么跌。“涨了，难受，那个公司要死了。”人家公司没死，干嘛要做这个事。“丽江人买不起了，想买汉钟妆，这个事为什么不能？汉中跟丽江此刻你看根基上是城市内部的交通了。
丽江安居集团刚刚在塘厦拿了一块地。为什么市场不能解决呢？类似这种事件我感触媒体多关注，MG电子媒体天天追着市场，而后造新闻，造热点，但愿哪个企业家出点事，没意思，阐扬点正能量，给当局多提点正确的建议。好比丽江汉中为什么不能统一造订一个节造房价的规定，一下子房价就降了，丽江多高。
问题：这个是属于被均匀啊。
【陈劲松】被均匀很好，给中央减负，给辅导减压，给老苍生打开市场，多好的事。你让人买楼就得解决交通，当然是城际轨路了，这些事是极度沉要的，这是大湾区的底子，这是城市化的下半场。
你媒体干嘛去了？媒体啥都不论，天天盯着哪个楼盘。我跟你说，中国民营企业家全完蛋了？不是这样的，怎么会呢？我们多大的一个别量啊。网络媒体吸引眼球没法子，但是我感触这样做的了局好吗你们感触，我感触不好，尤其是房地产市场，一下子跌、一下子涨，有意思吗？买楼在意一两年的跌涨吗？你也卖不了，跟你有什么关系？自身就是错的。
两年能让你卖？他此刻的涨跌价跟你有什么关系？涨了你能卖吗？你交几多税呢？你也卖不了。对房地产我就感触，能不能MG电子媒体回到有点素质。大无数的老苍生是寡言的，就看几个媒体、自媒体在那儿说，而后当局压力也大。
问题：最近沉提空置税、蕴含房产税，这些税真的可能节造房价吗？
【陈劲松】空置税这件事到底国际上有几个国度在征收？怎么征收，花了几多成本。真正空置税是什么？怎么界定空置？香港是极度单一的，香港空置税是出格有意思的，跟MG电子情况不一样。香港是征空置税，他们是征开发商，你这个屋子入伙了不卖就交空置税。
问题：那房产税呢？
【陈劲松】房产税是比力大的，目前盛行的版本，房产税我以为是必要的，首先持有环节没有税收了，就是一把把50年地皮出让全出让了，而后持有的环节就没税收。
因而持有屋子、持有产权，除了物业治理费。物业治理费是有大批屋子的人赖着不交了，他也不住。持有屋子增长点成本也没什么不能，功德。关键是，怎么界说，怎么收，这件事我感触是有争议的。
好比说依照目前流传的版本，香港不是也流传了大陆怎么收税，第一套的面积怎么样，第二套、第三套怎么样，超过几多的面积怎么着。最终是收得很贵的，但是第一套能够免征。就这个事税收的成本都太高了。我不以为网传版本这么复杂能收上来，太复杂了。
问题：所以你感触这个事件还得一段功夫吗？
【陈劲松】没有，想单一立马收，学香港。我们有一个很好的楷模是香港，他收得干净利索，老苍生也愿意交，那就是香港的房地产税叫做差饷，你这个屋子得有警员给你站岗维持治安吧，你得给警员出粮，香港他用的词汇都是清朝的词汇“差饷”，他接装差饷物业附加税”。
这个给当局了。
差饷这件事他怎么评估呢？没有首套、二套，底子就没有。没有几多平米、几多豪宅，没有。统一按你这个屋子市场评估的租金，一年交一个月或者是交两个月。
极度合理，你屋子大租金也高，你交一个月的租金。好收吧？平正吧？极度好收，极度平正。
房产税学香港就好了，这个事也不复杂，也能快点收。
问题：2008年到2018年这十年里，08年、2013年、2018年，您感触这三次的颠簸有什么不一样的处所吗？
【陈劲松】08年、13年和18年，一样的处所都是际遇了表部的问题，表部有问题，而后我们国度正好都是在房价迅速上涨的时辰，忽然际遇表部有问题。整个颠簸仔细想想就是两个成分，一个是钱，银行。一个是政策。
所以你看08年的4万亿迅速地调整政策。13年又回来了，13年也一样，没那么严沉。今年不太一样了，想再回到以前靠房地产拉动，激励各人多买房这个事不成能，这个事绝对到头了，其他都差不多。
问题：您感触在这十年里面，您蕴含MG电子经历过的，让您比力影象深刻的时刻是什么时辰？在这十年里面房价的颠簸是不是出乎您的意料？
【陈劲松】房价齐全出乎我的意料，我感触是谁都没有想到的，根基都想不到。最重要的原因不是说各人都不专业，是不知路要发那么多的钞票，这个是想不到的。钞票发出来，累积在屋子上，不累积在杯子上，这都是正确的。
世联现实上是一个没有太多故事的公司，世联25年没什么太多的故事。好比说我们跟万科比，我们没啥故事，我们都是幼故事。我们92、93年成立，现实上是“南巡”之后，我们这助人一路头就造订了这么一个行业，一路头就干轻资产、干买卖服务，25年不动，你说多腻歪人啊，哪有啥故事。
问题：这25年里面地产行业的变动企事业是挺大的，也有一些很艰巨的时刻，此刻此刻当下，您感触您的经历的里面，若是要排序的话，2018年算是最艰巨时刻的第几位？
【陈劲松】我们最艰巨时刻那个时辰都是在最年轻的时辰，那个时辰也没有感触艰巨。归正那个时辰你不干这个干啥呢？那个时辰连客户都没有，也没有感触艰巨。此刻回顾的时辰那个时辰就由于年轻，以前底子没有见过这事。现实上2008年算不算行业最艰巨的？我都感触不是。
你说企业都是收入营收几十个亿了，你怎么算艰巨？你就自己没管好，你没利润自己没管好，或者说你进行战术转型，必要多花钱，临时产生不了利润，都赶上了，那个怎么算艰巨呢？
问题：万科自己在那里都说要“活下去”。
【陈劲松】当然，那是提醒自己的，提醒行业，我感触挺好的。
问题：蕴含其实中原也有出来“列队去死”的声音，各人会忽然发现，不论是代理行也好、开发商也好，如同都在面对一个比力艰巨的时刻。
【陈劲松】就是转型时刻，转型时刻你说艰不艰巨？什么叫艰巨，两个艰巨。第一，现金流顿时断了，第二是转型你面对的是一个齐全不确定的市场，焦虑。房地产没有，第一现金流要不要死这是分公司说的，若是全行业现金流都断，那没有。尤其是代理商，代理商管好自己怎么现金流断了呢？你不乱投资，你不去投矿去，也有人这么干的。也没有在网络上烧钱去烧一个什么2C的平台去，那怎么会断呢？没路理。第二，你转型的市场是不是有规模了，应该有了，不幼了。
那么你就是要好好干就完了，有啥焦虑的？你把自己的本事造就出来就完了，你焦虑什么呢？焦虑就是有设法没法子，焦虑是没有法子，齐全取决于局势、政策。局势好我就好，局势不好我就不好，那个才焦虑。
我们自己原先那套习惯改啊，又有方向又不是高科技，不用跟中美打毛衣战，不用看特朗普的脸色，有那么大的焦虑吗？我是感触，归正我感触这样说民营企业到了很难题的时刻，从股市的阐发上都能够看得出去，这是对的。但是说把焦虑感情舒展，说什么事都不确定。不是，我不认可。
问题：若是感触此刻用一个词形容MG电子的状态的话，您感触应该是什么？
【陈劲松】“回到底子的贸易价值”，就这一句话。此刻往回走走，原先是为了增量市场、大发展，随着局势、满足局势，满足靖】湫的时辰他就没有回到底子，什么接装回到底子”，“回到底子”就是你到底有啥价值，没有价值那就瘦身，有价值就拼命堆集，好的时辰也这样干，差的时辰更要这样干，还有焦虑吗？
问题：房地产行业已经过了高速发展的盈利期了。蕴含“现售」佝策要奉行，开发商要凉了么，未来到底要怎么样发展？
【陈劲松】若是一个行业，这个行业阿猫阿狗任何处所都做得挺好，都赚了大把钱，这自身就不是一个正常的景象。正常的行业就是有人做得好有人做得不好，有人甚至是倒关，有人还能挣大钱，就是这样的，这不是一个正常的事。怎么样回到正常呢？房地产凉了？谁凉？具体一点，你不能说“开发商”，那多了。
洗牌这个话我都感触不用这话没啥意思，都说了十来年了。整个是规定转换，市场产生变动，这个时辰适者生计。这都是对的，这都是期盼已久的，这都是老苍生也欢迎的，也是中央欢迎的，这个器材就来了。
问题：MG电子也在尝试做长租公寓。您怎么对待市场的格局，红璞在这一块的阐发，以及在我们MG电子的战术是怎么的，有没有一个清澈的定位？
【陈劲松】我们此刻就是比力清澈了，未来房地产价值中央说就两条，仔细看中央的文件，我是十九大汇报当真读，中央的心灵当真体味。中央就讲了两条，价值维持根基不变，第二是租购同权。没炒的了，屋子是用来住的，租购同权，价值根基不变不让你乱炒了，中央也在慢慢走着探求。
房地产下半场屋子有没有得卖？当然有了，城市化还没实现呢，那个是MG电子主交易务 ；褂幸焕嘟幼白夤和ā，服务租赁是我们主交易务，两大主交易务齐全对应中央两个方向。
问题：那您感触此刻红璞的阐发怎么样？达到您的预期吗？
【陈劲松】当然没有达到，早呢，我们才几多，我们才不到3万间左右，太少了。我们指标是几多100万间。
问题：您感触要多长功夫能力达到？
【陈劲松】那不知路，那得看政策，我们但愿越快越好。但是说句切真话，目前今年和短时期钱严重，我们也不能过渡借债。第二，由于租赁市场在上市公司的报内外面体现是成本，所以说严沉影响MG电子的利润表。
评价你凭据你上市公司的盈利来评价，那我们此刻就面对着这个问题，面对这个你说焦虑，你能解决吗？你能让他说财政报内外面不能算是成本？他也不听我的啊，我也只能硬着头皮，我的利润也就不会高速增长，由于我必须得干，我依照中央的政策来干也没弊端，持久来看那是有益的，只不外我此刻必须得挺从前。你不能第一是什么都不变，什么价值都不付，没有那种功德。
问题：让你此刻给红韫剽个业务板块打分的话，您打几多分？
【陈劲松】我感触就是65分吧。
问题：其实你们在昭通的市场已经做到第一的地位了。为什么一向没有来丽江？
【陈劲松】在全国还不平衡。太贵了，我好在没在丽江，我要在丽江你说我此刻难受吧。
问题：其实除了长租公寓这一块，此刻好多人都在说中国未来越来越走入老龄化的时期了，即就是这样的一个市场，您感触长租公寓还有很大的空间吗？
【陈劲松】太有了，你知路怎么养老吗？大部门的通常人。我记得MG电子原先跟日本探求过养老社区的一些议题，就在前几年已经起头了。养老就是老年人的集中公寓，就是长租公寓的变形。
问题：您已经做好筹备了？
【陈劲松】肯定是，我们都是住在集中的，有护士能关照一堆的。我们这一代又是中国其时是婴儿潮第一波，60年代的饥荒从前之后猛生的这助人，我们这助人的人丁人数比力多，怎么办？我此刻还是属于还在干活，还在创造价值，中国会忽然面对一堆这样的，这种人还有钱，这种人是中国鼎新盛开最有钱的一助，怎么办？你有资产大屋子住那试试？没法子。
问题：前两年好多的开发商在这个领域有好多的声音出来，这两年声音低落了，就是像您说的功夫还没有到。
【陈劲松】就是还没到，咱们有一个趋向，不是顿时到，我说的是下半场，我说下半场的时辰十年了。人家说陈劲松老那么说，一向下半场怎么总是不来，总是上半场，这是一个趋向，不是明天到。举例说AI，机械人关照老人这是一个趋向，可能十年、二十年都关照不了。你不能说顿时咱们机械人你试试。
问题：此刻各人在转型和索求的，除了长租公寓以表，下半场还有什么领域？
【陈劲松】仔细看十九大汇报写得可分了然，写得那么明显，以至于再问这个问题的我都以为就是没好好进建党中央的文件。党是辅导全国，指引方向，十九大汇报写得多明显啊，城市群，产业集钟篆
下半场中国房地产不让炒，不让炒就是不能流动了，流动速度慢了。那怎么办呢？不动产若是资产不能流动，那就发展得有问题了，所以这个流动未来会造成资产治理，美国就是这样的，日本也是，挺好的。在这一方面各人先做好充分的探求，我感触其他就依照党指引的方向奋勇前进，没有啥弊端。
问题：今年是鼎新盛开四十年，在这四十年里面您最大的感伤是什么，此刻您所获得的这种成就是不是你妄想过最大的成就？
【陈劲松】我就说真话，底子就没啥妄想，原先我跟我太太缔造世联的时辰，那时辰最多就说挣500万，挣500万人生梦想全都实现了，咱们全世界游览去。好多人说有很大的梦想，那我感触我都挺佩服的，归正我没有。
【提问】若是你自己评价，那您感触您此刻算不算是鼎新盛开四十年里一个成功的企业家？
【陈劲松】我们这一代企业家，92年缔造的这批企业家跟一路头那批不太一样，一路头好多人是个别户出身，是社会边缘人，他们是很边缘，好比炒瓜子、倒腾服装这一批的企业家素质相对低，像王石这种高手少，这批企业家剩下的也不多，要不企业破产了，要不被抓了。
我们“92派”是一波，这一波是知识分子多 ；褂械谌ň褪锹砘，就是IT，他那波是国际化的。我们这波是本土，体造内或者是体造内工作过，有学历的人创业的92派。第三波是IT，齐全跟美国对接的。三波企业家里面有妄想的是第三波，他们是IT他们有国际视野，他们看到了谷歌、看到了雅虎等等，他说我要在中国干中国雅虎，他们就这么走出来的，其他也就是照搬人家的根基概想在中国落地，谁落地好谁发展，而后持续前进，极度好，这波是MG电子进建楷模。
我们92派这一波说当初有多大的妄想，归正我不是。
问题：就是随着时期走。
【陈劲松】对，现实上就是随着时期走，做得好了就说是时期的受益者，也有做不好的。所以我们说妄想早就超过了自己的妄想了，怎么办呢？那就得不休地携带这助你的同伴，不休设置新的指标，随着时期走。时期提出新的课题你要解决，当你解决不了的时辰你被裁减，这都是极度正常的。
问题：你有胆怯过被裁减吗？
【陈劲松】其实被裁减是一个必然的过程，不被裁减是极度无意的。
那怎么办呢？你就带着同伴不休地进建、不休地检讨，咱们的中国企业家像任正非他就是这样的，他这种生涯也有人感触不定是自己的进建，但是我感触我们向华为进建就进建华为这种不休地自我检讨、不休地设置新的指标，而后不休地否定自己以前的一些概想，都是这样的。
华为以前说了，绝对不做终端的，那此刻做了，那就是时期变了。也不能说任正非你怎么自食其言，就是随着时期走。你跟不上时期被裁减，那就得认了。新的人又比你好了。
问题：马云终于成功颁发退休搞慈悲教育了，您是否思考过这个问题，谁交班？退休后您最想做什么？
【陈劲松】我比马云大一岁。我不像马云，我得跟王石学，王石交班人是一个团队，郁亮是代表，这是对的。你押宝押谁呢？事实上我们这助人谈退休我感触还早一点，马云可能他达到了那个境界了，我还没有达到。
我感触我们此刻这助人就是几条，第一就是磨炼身段，第二是跟上时期，第三在你第一代创业的你的公司还没达到一个自动波的情况下，我感触不现实。
房地产釉祓头新的一轮的变动，这个时辰创业者跟团队这种血浓于水和共同奋斗的心灵是分隔不了的，若是华为没有任正非你试试，任正非已经70多岁了，任正非说哪年退休？他到此刻也没有说。所以我感触这个事是一个趋向，每幼我都得退，但是跟每幼我的现实情况不一样，身段要磨炼好了。
问题：若是此刻一个20多岁的年轻人来到北上广深，你还会建议他们买屋子吗？或者给他们什么样的居住建议？
【陈劲松】十年前我也这样说过，年轻人别把屋子太当回事。此刻依然是，更是，已经都这么贵了，也就是说你的毕生屋子决定的不多，他就决定了一点资产，可能还带来了好多负面的。
决定你毕生幸福的事可能比这个沉要得多的事大把，好比说选一个你出格喜欢的工作。由于好多人的工作不是自己喜欢的。要选一个自己出格喜欢的工作，而后再提升自己工作的能力，这是最大的一件事。第二件事，找一个你出格喜欢的人谈爱情，这个事是毕生幸福沉要的成分的第二点。
问题：你年轻的时辰也践行这个尺度，为了爱情南下创业而后致力挣500万。
【陈劲松】那个时辰我也没有买房，我也买不起房。我90年来丽江，那屋子也都7、8千块钱呢，你想想最至少的很差的4、5千，你想想100平米得几多钱？40、50万，那么贵怎么可能买得起。所以说买屋子的事尤其对年轻人来说决你未来幸福最沉要的事件到底是什么就想领略，就干那个。当然等你有实力不要负那么多债的情况下买房，买房为了住，不是为了炒，我感触还是能够的。
始终这个概想，什么时辰都是这样，任何时辰都是这样。房价涨是对的，房价跌也一样。这是第一。第二，若是说你已经有足够的首付想买房怎么买，那就是另表一件事。所以千万不能把两个事混为一谈。
问题：你极度有学者的气质，看你时时写器材，好多人很难对峙。
【陈劲松】我此刻对峙得也很少了，此刻你说你老发公多号，你写文章怎么会一向有你的概想呢？他肯定是进建来的，我此刻就是进建，我感触进建不够。现实上我还是想进建，我感触进建这件事挺好的，好比说选一个标题而后去当个博士生、接见学者，而后调查钻研写器材，这个事我出格愿意干。
另表，国表进建的经验很贵重。好比我这次去迪拜，我看了以来我就出格地感触值得我们房地产下半场进建的，我感触应该我们也会向迪拜进建，迪拜齐满是在戈壁成立一个新城，此刻也50%的构筑是在建工程。那我就去买楼，我到哪进建，第一是先去售楼处，真不贵。
这是我调研的一个根基的，我到哪去想相识这个处所你到哪个城市，想相识哪个城市，你最好的法子就是去售楼处。一个是写字楼的，一个是住宅的，一个是豪宅的，而后你再整一个通常公寓的，你去售楼处根基上就分了然。最快的半天功夫，一个城市根基上就领略了。
我一看便宜，但是他们的成本比我们还高，他们是在戈壁中建的，所有的植物都是滴灌的、填海的，但是他地价真便宜。迪拜的开发商其实是国营单元，他底子不以赚利润为他的启程点，他是以吸引更多的人来住在这里面。那你一看所有的配套，从奢侈到最底端的配套都是齐的。
奢侈就奢侈到顶点，你老板也欢迎你来，有别墅，便宜也有便宜的屋子，都有，他的运营成本不高。一个凭空而造的城市，你此刻看哪个国际大公司在迪拜没有分公司？华为M20就得在迪拜开全球颁布，他立马形成了中东的中心，怎么形成的？房地产起了巨大的作用，千万不要幼瞧房地产，迪拜就通知了我们。屋子是为了住的吗？是，没人炒，由于新屋子源源不休，供给有。二手楼怎么会有市场炒楼呢？我们这里供给严沉不及才会有这样的情况。
向全球盛开，任何人都能买，什么证件都能买，交钱就行，他说我根本分辨不出来你是不是来这儿住还是来投资的，底子不关切这事。而后你就看到了，迪拜本地的人丁才10%，也就是说90%是全球的人。
治安好得不得了，他就把这个事跟你讲领略了。
MG电子新区也多，你看新区的房价涨的，迪拜已经二十年了，房价不涨，不太涨，但是回报率很高。你买一个屋子出租或许都在6—8%。这么严害，他的方向对峙的都对了，若是我们一个新城有迪拜的配套、有迪拜的房价，他当然会是一个大中心。我们此刻房地产下半场也得解决这个事，屋子不是为了炒的，人家不是为了炒的，人家是为了招商引资。
所以我们说我们要进建，我们别以为我们自己什么都走到头了，我刚才说税收向香港进建，新城建设学迪拜。
