一、中国房地产已走过30年规定要改了
此前有一段功夫搞房地产论坛各人不积极，由于各人感触没有什么好问的。此刻各人又积极踊跃了，不是由于转型成功不成功，而是由于黑天鹅一个接一个到来。
最典型的就是：今年上半年房地产还一路高歌猛进，了局9月份“930”黑天鹅忽然就出现了。全行业可能对本轮调控的力度以及了局的估计不及。
从前，房地产经历了十几次调控，好多人因而不太在乎是否调控。但是本轮调控跟以往的调控是不一样的，情况产生了很大的变动。
中国房地产行业已经30年了。世界二字，“世”是功夫，“界”是空间，“世界”就是时空。一世是30年。“30年为一世而路更”，路就是规定，三十年河东三十年河西，中国房地产走过30年以来，规定要改了。
到了“路更”的时辰，全行业必然面对一个底子的哲学问题——你是谁？你从哪来？你要到哪去？更具体一点说，就是房地产是什么？房地产从何而来，我们向何而去？
二、从前30年里房地产的逻辑 到今天已经齐全变了
上半场有四个关键词：第一个是处所的地皮财政；第二个是房地产的预售造度；第三个是持续的巨量增长（前年我们以为到了阶段性高点，了局去年立马破了前年的纪录，今年早年三季度看，整年的销售额可能会达到十万亿，破去年的纪录一点问题也没有）；第四个开发盈利，没开发盈利就没有地王！
上半场有四个市场布景：本钱稀缺、城市化人丁流动、供不应求、基础设施不及；只有深刻理解这些布景，能力理解行业从何而来。以本钱为例，之前是本钱稀缺时期，上个世纪80年代到90年代初，我们出台了一系列中国房地产的底子造度：当局没钱靠地皮财政；开发商没钱靠预售；老苍生没钱靠按揭……此刻不一样了，本钱稀缺造成了资产荒。各人不知路应该把钱投到哪里去。逻辑齐全不一样，因而规定注定要变。
城市化已经到了部门城市要限度人丁的水平了。好比，北京要限度常住人丁数。北 京、上海的地皮指标没有一年可能实现，这跟30年前是不一样的。
市场从供不应求到要去库存。以前基础设施不及，此刻我们面对产能过剩。
以上是中国房地产从上半场走到下半场的过程中产生的变动。
三、没有产业支持的城市 即便轨路交通蓬勃也很危险
下半场的四个关键词：量变到质变、服务盈利、多数会圈化、存量；理解了这些变动，就能抓住市场的契机和创新的性质。
下半场是从量到质的时期，我们必要问什么是房地产，房地产是谁的问题。
首先，城市造成多数会圈，多数会圈化跟原来的城市化存在区别；其次，从前我们讲的根基是增量，但其实存量也是房地产。这两个问题，都是下半场必要极端关注的。
在价值层面，从前买地卖楼的根基干法可能会产生变动。
非洲的摩洛哥经济只相当于中国的80年代，并且是一个农业国度，其两个重要城市，马拉喀什和卡萨布兰卡的房屋质量比中国差好多，相当于丽江的农夫房，但房价在人民币12000每平米左右。由于这两个城市是主题城市。而那里的中国人也多，出格是华为、中石油等中资企业的人多。但是稍微偏远一点的处所，就卖不起价值了。
20世纪80年代的上海、北京、丽江这些一线城市，房价或许是3000到5000，只有马拉喀什和卡萨布兰卡的一半。
因而，从前说的一线、二线、三线递进式的演化可能并不愿定对，未来房价变动的主题逻辑将跟都市圈的扭转缜密有关。未来一两年，在主题城市限贷限购的情况下，房地产的发展空间在于整个多数会圈，好比丽江表围的榆林、汉中等；还有北京表围的六环到七环之间不限购不限贷地域。
不外，光看到都市圈中心的距离和交通也不能，轨路交通法规不愿定是对的。以日本的户田为例，户田的交通极度好，在地铁沿线，半幼时之内能够到东京市区，但是它没有产业，只是一个“卧城”，因而竟然是全日本房价最低的处所。所以对于房企来说，若是在北上深周边的城市高价拿了地王，但不足产业支持，即便轨路交通极度蓬勃，也不愿定卖得起价值。肯定要轨路交通加产业能力让城市焕产活力。
全世界都是类似的逻辑，前面提到的马拉喀什，开车不到半个幼时，就能到非洲部落，看到羊在树上，那是奇观，但那个处所的地皮险些一钱不值。城市是创新的发起机，所有创新都产生在主题都市，蕴含所有房地产的创新，违背这个逻辑做事就很可能会头破血流。主题都市是人群的大容器，有一个容器法规。纽约的华尔街跟中国城距离很近，宏伟上跟脏乱差挨在一块，看起来如同不搭，但二者形成互补，极度协调。
所有宏伟上之所以有效率，是由于有脏乱差，脏乱差让宏伟上凸显。由于只有有脏乱差的处所服务人员才住得起，进而可能低成本的提供24幼时的服务。
同时，这也注明，即便是主题城市的房价也在分化，并且未来会越来越严沉：一些资产在高速流动，另一些则底子就没法卖，只能租出去。
四、地产下半场可能会出现好多黑天鹅
地产下半场，极可能会出现好多我们以前意料不到的黑天鹅。
首先是地皮财政。
地皮财政是中国房地产的底子造度，1987年拍卖第一块地，一向到此刻，顿时就满30年了。怎么变？值得各人亲昵关注。
其次是预售造度。
我们可能会从中国香港的预售造度，过度到欧美的预售造度，功夫节点是2019年之前。
凭什么没交房就按揭？目前，开发商已经不缺钱了，为什么还要将预售作为融资伎俩呢？一旦预售造调换，那么房企的负债率会随之变动。
环保肯定会从先进理想造成强造的要求。目前，参与绿色供给链的只有70余家房企。作为有先见之明的房企，应尽快参与绿色供给链，不环保就不采购。
五、萦绕150万亿存量市场进行创新 市场依然很大
下半场服务盈利最重要的变动是人的变动。
中国有两波人在房地产发展过程中起着极其沉要的作用，一个60后，一个85后，并且这两波人通常是一家人，父子关系。但两波人的生涯方式不一样。85后90后有撒娇派诗人，很多是富二代，家里有人出钱能够撒娇，这些人此刻就是消费的主力军；而60后的群体退休，则能够推动整个养老产业的发展。钻研中国的消费升级，只有钻研这两波人就能够了。
我们以前讲求户型的圭表家庭式，但主题区的资产泡沫化，险些都不是圭表家庭式。香港70年代卖出的的户型，全数在刷新，造成劏房（突破原户型，宰割出的小房）销售。由于价值太贵，若是过大的话，租也租不起。
未来，中国主题城市中心区的户型也会变。好比，客厅和厨房可能就不必要了，由于他们的功夫不花在客厅，厅就没有效了；还有居住共享，美国试验证明，除了冲凉上厕所睡觉不能共享，其他都能够……一旦这样，户型天然要随着扭转……
更进一步的说，未来，内容会取代职能，由于根基的职能，各人都差不多，但是场景却是能够不一样的。
当然，所有的刷新肯定是要基于产权的宰割的实现。房地产是不动产，不动的器材很难流通的。要能流通，要诞生一系列的创新，必须在房地产一系列的权势的宰割的前提下，在共享的前提下，这是未来房地产所有创新的底子。
我国房地产的使用权、抵押权、经营权和共享是一个公共造度。在国表，占有一套房产会有一本公共左券，目前中国还没有，但未来肯定有。
由于，所有的创新都必要在权势中参与规定予以约束。在不扭转所有权前提下，还能扭转使用权，照样能抵押、上市流通，进而对其进行拆分。未来，我们必要高度关注房地产这个实体背后能够拆分的权势，这与房地产的新金融缜密有关。
目前新房市场每年销售额10万亿左右已经足够吓人，但是，我们背后还有一个150万亿的存量市场，空间极度极度大。
