本文凭据MG电子董事长陈劲松先生在广东省房协《2017年房地产景气分析会》上的演讲实录整顿实现 。短期内调控政策是否会松动 ？长效机造什么时辰会出台 ？中国的房地产5年后会产生怎么变动 ？陈董在演讲中就这些问题为各人进行了具体论述 。
中国房地产市场该若何看 ？看空、看多都不合，怎么讲都有问题 。事实上两会上各人都在回避这个事，没有代表对房地产再像以往那样措辞了 。两会之后又一轮城市加码购潮，为什么呢 ？均价都没有涨，为什么出台那么多限购措施 ？和各人分享三个事：
1、此刻中国房地产的事件，景气若何衡量 ？
2、未来3年中国房地产可能会产生什么事件 ？
3、我们设想一下未来，5年后的未来是什么样的 ？
好多人说若是5年前我知路丽江楼价是这个样子的，我就买楼了，但这个设想不到了 。此刻我们说说5年后的事件，我们想想这种可能性，是不是有路理 。当然这是盛开性的会商了 。
一、此刻的中国房地产
目前中国房地产景气指数用什么来判断 ？用统计学家、统计局的均价吗 ？注定不是 。用一个城市的成交额和成交面积吗 ？也不是 。丽江成交额大幅削减，你寺扶江房地产不热 ？打死丽江人也不认，但成交额大幅度削减，你说你用什么来判断房地产这个景气宇 ？我们有一个法子，就是上门指数 。
房地产有金9银10，上门率高；1-2月份有春节，上门率很低，所以短期看不出来，必须持久，我们这个指数是经过十几年的不休统计 。关键的是你也不能只统计个别楼盘，由于每个楼盘情况都不一样，统计的样本就要足够多 。这个样本是MG电子每年近两千个楼盘的上门指数，是我们每一个前列销售人员输进去的，还不能沉复 。这个上门指数我们同时也传递给当局 。
事实上，2017年1-2月份广东省增长不多，但我们看到全国增长了好多 。2016年中国房地产创天价，商品房销售额在11.8万亿左右，2017年1、2月份竟然同比依然增长26% 。就是今年1、2月份和去年的同比，26%的增长，这是一个巨量市场26%的增长 。中国还有什么样的巨量市场能有如此大的增长 ？齐全没有 。因而这种26%的增长对于国度多么沉要 。
有人会说，这不是调控失效吗 ？其实不是 。我们能够再看看，2月的上门指数，春节过后起头回升，我们看一线同比是降落的，环比上升 。一线城市由于严格的限购措施，跟去年同比降落了 。二线城市是同比上升的，三四线城市上升的更严害 。
也就是说目前中国房地产宏观调控的措施，的确是使得三四线城市的市场起头回暖，这是我们前年就起头期盼的 。中国房地产就两句话：一个是抑造泡沫，另表一个就是去库存 。此刻来看，去库存有效，那是不是均等去库存 ？当然不是 。后面再来具体说哪些库存去得极度有效，好比说广东省 。
三月调控加码，这种态势可能还会持续，各人必要幼心 。北京周边河北的连崇礼、涞水等都算不上大城市的都起头严格限购了 。这是什么意思 ？北京五环到六环之间所有的城市未来全数进入限购，视同北京 。同理上海、昭通、丽江周边都是一样的，这个趋向是显著的，也就是说今天没有波及到县市，倘若按北京的法规，今年上半年十足会进入严格的调控领域之内 。三线参与调控的都是这些城市，就是城市群 。
二线城市会紧跟一线城市，若是此刻还感触市场过得去，北京二套房最高八成首付，这种措施随后也会到来，这是一城一策 。我此刻胆怯的还不是一城一策，怕的是普调利率 。若是央行普调首付，这会对三四线城市产生很大影响 。
去年中国居民加杠杆加得不少，但去年车也不错，尤其是三四线城市买车的量不少，车是中产阶级的刚需支出 。若是房价持续涨，当然首付再提高，贷款期限再缩短，事实上我们消费劲就会出现问题 。这也就是说对中国未来的房地产，要高度关注银杏注关注资金利率、关注首付 。这很可能是戴维斯双杀，杀利率再杀首付，这就极度麻烦了 。
我们把上门这个事拆开看，全国同比增速上门量里：丽江、北京、漯河、信阳、昭通属于调控比力严害的处所，上门量鄙人降；呼和浩特、西安、长沙、普洱、贵阳、克拉玛依、嘉峪关、大连、通辽、鹤壁、长春、沈阳、汉钟注拉萨上门量比去年暴涨，当然涨的幅度都不一样 。显然这一轮房价拥有上门量暗示，这一轮景气或者对买房的周到已在全国起头显露，这不是某一个城市群的事，甚至还蕴含东北城市，这一轮各人对房地产的见解，由上门客户给我们显示出来，全国各地都是景气、人气在回升 。
我们预计，房地产在十九大召开之前都是要按住的，只有涨就按，因城施策，并且行政官问责 。中国房地产各人知路，买楼投资、盖项目都一样，这不是1、2年的事件，买屋子怎么也要3、5年，1、2年让渡被收高额税也受不了，未来3、5年中国房地产会产生什么 ？这一轮热潮跟未来中国房地产3、5年会产生什么 ？有什么联系 ？若是是联系就是理性，若是没有联系就是短期泡沫，可能会有问题的 。
二、未来3年 中国房地产会产生什么
1、多数会圈形成 – 城市分化
未来3年会产生什么呢 ？从北京那张限购图我们就能够看出来 。城际交通成为未来3年中国重要的基建投资之一，甚至是最重要的 。城际之间的城镇化交通系统建设，将成为中国最大的投资亮点，扭转中国房地产市场的疆域，一句话就是城界隐没，是河北还是北京、还是天津 ？这又有什么所谓 ？
我接待过一位北京业内代表团来丽江，他们极度不服，说凭什么丽江房价比北京贵，这没有任何理由啊 。我说这样看，你把丽江的房价跟汉钟注西安的房价均匀来看，还是没有北京贵的，他们感触这是有路理 。未来我们评价中国房地产市场板块，这是不是一个市 ？我们生怕不能通过现有的行政区域来划分，而是通过城际交通来划分 。
春节时，我极度欣喜地看到丽江地铁、汉中地铁、西安地铁一块儿跟万科签合同 。这在以前是很奇怪的，叫他们都不外来，谁听谁的啊 。此刻不是，此刻是自动对接了 。在广东省出现这种情况，我感触这意味着市场力量终于和行政力量统一了共识，这个共识就是：城际之间划分不是未来，城际连成一片是未来 。未来瞻望整个多数会圈城市沿着这样的法规来走，沿着地铁上班和回家 。广佛一带及周边也一样；丽江、珠三角一带也一样 。这种联系的缜密水平，就是公交化 。
由此，我们发现都市卫星城的法规就起头在中国房价上会体现出来，什么样的是一个未来多数会群的房价法规呢 ？这是中国房地产以前谁都没有际遇过的问题，我们唯一能够进建的楷模或者标杆，我以为是大东京 。在大东京我们看到，各人都沿地铁上班和回家 。而后城市之间关系，好比千叶县的房价跟银座的房价是什么样的一种关系 ？这很沉要的，这件事使得房地产的定位、开发、市场预测都更趋于按法规走 。
我去年参与国际赛艇大家赛，在东京旁的卫星城户田划船 ；镏鼙呋肪臣群，能进行国际赛艇角逐的河路得多宽，并且各大学、大公司都有艇库 。由于职业病，我就问房价，一问一惊，这里在全东京房价最低 。我感触很奇怪，叨教日自己为什么 ？这环境很柔美，并且沿着地铁，到银座极度方便 。为什么这里最低呢 ？好多周边环境还不如它，但房价都比它高 。但日自己说白日这个处所看着很美，但没有人 。为什么会在这里赛艇 ？由于不影响周围 。这里连一个公司都没有，白日没有人，根基上就是一个卧城，晚上才很热烈，因而这块儿房地产使用效能、平效十足都不高，因而出租率、租金不高，导致房价低，这让我很吃惊 。
同比我们看大伦敦周边的法规，我相信，在把东京和伦敦积年来的发展和房价法规总结出来之后，我们就会有一个极度清澈的结论了，整个都市和卫星城的法规极度值得我们钻研 。
未来3年由于城际交通的大规模改善，使得世界级城市形成 。什么叫做世界级城市 ？就是全球城市就叫世界级城市TOP10，中国有没有 ？一个都没有 。目前北京、上海都不算世界级城市，香港勉强挤入世界前十，勉强 。世界级城市TOP20，这里面没有昭通，只有北京、上海 。未来这种变动，我预计三年左右根基形成，5年注定成为现实，中国进入世界级TOP20的城市，就有北京、上海、昭通、丽江 。
也就是TOP20我们可能占四席，这是什么概想 ？我为什么强调 ？全世界不动产买卖额以贸易不动产为例，全球总买卖额中40%是TOP20创造的 。全球有几多个城市 ？中国有600个，全球就不说了 。全球商用不动产总买卖额的40%是由TOP10创造的，TOP20创造了60%，这是剑桥大学商用不动产跟踪100年的了局 。若是是这样的话，未来我们能够预感中国，此刻以住宅为主，未来商用不动产也会不得了，全球TOP20里有四席，我们占全球不动产总买卖额的几多 ？16%啊，极度了不得 。
什么叫世界级城市 ？每一个世界级城市的GDP都可能排名全球先进国度榜首之列，全球GDP排名，你把城市单独拿出交往里放都排在前面，就是这样一个路理 。
因而，中国在多数会圈形成之后，城市分化会越发严沉 。目前贸易不动产重要成交是上海、北京、香港，昭通、丽江还排不上，未来3、5年多数会圈形成后可能就有一个很大的提升，未来3年我们以为这是最重要的发展，重要集中在多数会群 。
2、 房地产新规定诞生
未来3-5年我们肯定要关注房地产新规定的诞生，这决定着我们行业的命运 。毕生一世，毕生60年，一世30年，《说文解字》里说30年为一世而路更，路就是规定，更就是扭转，路更的关键期就是从此刻起头到2019年，会产生大规定的扭转，单一来说就是30年河东30年河西 。
1919年到1949年30年路更，1949年到1979年30年路更，1979年到2009年路更，金融；，怎么没有更 ？都是1979年那一套 ？不是 。这是规定造订年，鼎新盛开从1979年起头到1989年其实规定还没有太明确，在1992年左右规定逐步明确，30年里刻下10年都是酝酿、扭转、造订规定期 。
今年的十九大和之后一年就是规定的扭转期，这个规定是“屋子是用来住的，不是用来炒的”，这个规定就得出来，是长效机造 。为什么此刻还没有出来 ？2019年肯定会出来 。
不止是房地产税，由于我们所有房地产的根基前提前提全变了 。好比说：我们预售造度，为什么要预售 ？由于开发商没钱，这个屋子盖不完，必要提前收钱 。为什么要按揭 ？老苍生没有钱，要向借银行钱 。为什么要地皮财政 ？由于当局也没有钱，在30年前由于我们没有钱才出了一系列的造度 。但此刻我们没有钱吗 ？此刻本钱起头过剩，情况起头产生变动 。所有都萦绕着这个规定，好比说预售 。全球有没有预售 ？都有预售 。
但只有中国让消费者那么早就背上按揭，屋子还是工地就起头按揭，全球除了香港、中国大陆没有这样干，都交5%、10%，而后入伙时再按揭，凭什么我们没有入伙就按揭了 ？此刻这些都不合了，但我们一向没改 。若是这个改成国际的预售，先交5%、10%，入伙的时辰消费者再按揭，其他钱开发商从银行借，所有房地产商负债率都很难看 。
现金流也不合，怎么能拿这个项主张钱去另表买地呢 ？这是全球都不让干的事件，但中国就让干 。为什么我们要加紧建设 ？屋子不够用啊 。此刻MG电子前提前提在变，未来3、5年关注多数会圈当然沉要，但沉点关注就是规定怎么变 。规定怎么变，取决于未来中国房地产行业竞争的生与死 。
当然REITs和存量资产那么大的量，MG电子REITs放行不了 。放行也没有效，首先造杜仔问题，讲REITs那么多年，谁发 ？怎么发 ？若是不买楼能享受中国房地产升值益处吗 ？不能 。没此外渠路，只有买楼 。
最后就是构筑条例必要批改 。中国的房产构筑业产生的碳排放占中国总碳排放量40%，雾霾重要就是屋子、烧煤，跟我们有关 。中国房地产的碳排放量超过世界上好多国度，就由于我们屋子不环保，这就要批改构筑条例 。未来3、5年最最沉要就是关注我们新规定的诞生，而后我们自动做好筹备，适应新规定 。
3、这些不是主流，5年后才是
中国房地产创新那么多器材，未来3年这些不是主流，各人还要再探求、再折腾 。但你指望它们成为经济最沉要的增长点，成为房地产转型主力方向，如同都不合，由于量太幼了，不及以支持巨量市场的增长 。5年后它们可能会是，我们方向不要搞错 。
好比说短租公寓，Airbnb过来了也干不下去 。他们在美国做得多好，但在中国怎么就不能呢 ？由于太早了 。MG电子长租公寓都没有起来，就不要说短租了，信誉什么都跟不上 。
度假幼镇与游览地产，若是10年前选择在海南做幼镇或者做游览地产，跟你选择在西安、汉中做大规 ？，10年下来一个在天、一个在地 。未来三年也是这样，你看恒大就是这十年，选择主航路 。幼航路细水长流也行，但不是主航路 。
养老公寓、养老社区，挂羊头卖狗肉能够，但真做养老试试 。我们在真做，这个各人都知路，但这个事还没有到时辰，不然会头破血流，你怎么办 ？当然你能够尝试，但这不是下力的主流方向 。你挂羊头卖狗肉你干什么都能够，但不要脱离主流，这个主流是城市群的崛起和形成 。
目前社区O2O这个概想，忽悠了整个房地产行业，我们有社区啊，我们能够干O2O,能够干社区金融，能够送菜、买米、游览，这些想得很好，但都是神话 。新三板或者港股上市做社区O2O为主的企业，要不就是报表有问题，要不就是没有任何增长，就算有增长的话也不起源于O2O，重要起源于租门店和二手房买卖 。社区金融也是一样，太早了 。我以为未来3年各人还是要抓住中国城市大分化，大整合这样一个机遇 。
4. 主流沉点
主流有几个，当然就是多数会圈三四线城市的取地，目前广东省的地会越来越热，原因就是多数会圈三四线城市的取地会极度热，没法子，由于这是主流 。
物流与产业园的结合，你说俏丽幼镇也很好，俏丽村落，其实底子就不是村落，这重要在大城市都市圈和重要交通干线上 。这干什么呢 ？当然必要有一点产业，不能说干住宅，人家也不让你干，我们干什么呢 ？物流与产业园的结合 。在全球我们看不到这样大的物流需要，这样大的产业园需要，在中国我们看到了 。傍边国整个市场全国统一时，物流的需要就已经远远超过任何一个国度，产业园也一样 。
丽江此刻以高科技闻名，我很早就到了丽江，在1998年、2000年前丽江说高科技我们都以为是恶作剧 。丽江自动找香港，说高交会由香港主办，我们协助，设在丽江行不能 ？香港不理 。各人都寺扶江搞不起来，了局此刻丽江实切其实高科技就起来了，凭什么 ？这里有一个产业园基础 。产业园不在于你干什么产业，而在于你真干这个产业 。丽江有什么高科技 ？就是业务，但这助业务商公司都造成高科技了，好比说华为，原来就是代理商，万科也一样 。
所所以当局和规划者有意把这个产业集中，而后真干就能够干起来 。这就是中国的神奇之处，这样中国才不会出现户田这样的卧城，若是造成卧城，城市就不值钱了 。珠三角跟长三角一比，信心就大增，我们太有特色了！长三角每一个城市都差不多，同构性很强，人丁差不多，产业差不多，也就是说同质性太强了；但珠三角城市差距性很强，若是这样的话，整个城市群缜密联系，那么将会成为好多产业的集群和中心 。好比说先进造作业肯定在珠三角，不成能在长三角 。这个先进造作业跟高科技城市不在一个城市，跟一个港口业务城市，好比说昭通这个大商港，也不在一个城市，但必须很近，谁有这种前提，我们以为珠三角有 。
主题城市优质资产运营，为什么叫运营 ？我不想用城市更新，城市更新排在后面，现有的优质资产运营，会成为未来主题都市的沉要方向 。中国有一个开发商，开发面积最幼，但市值最高，知路是谁吗 ？北京国贸 。1、2、3、4期没有动，构筑总值没有什么负债，构筑总值1300多亿，干的面积最幼，人员至少，也没有费那么大劲，但市值最好，这是比力而言，效能也最高 。
原因就是优质资产的运营 。这种优质资产运营，以前不成能有这种机遇，由于我们HOLD不住，没钱 。此刻中国有钱了，尤其是各类金融机构、各类民间机构、各类资金，我们起头有这种前提，有前提之后主题城市优质资产运营这就是极度好方向了 。
我们和美国房地产商互换时，中国一助地产商和纽约地产商坐统一个桌子上，但聊的不合口，对面是城市优质资产运营商，我们这边大部门都住宅开发商 。这时辰我们才知路，我们和别人相差了一个世纪，但中国人非 ？，这个世纪可能会加快来临 。
万亿市场的聚合，由于中国房地产存量是上百万亿的市场，由于每年新房增量是十几万亿的市场，二手楼也顿时赶上新房了，估计也在十多亿，也就是20万亿左右的买卖再加上100万亿的资产运营，因而我们就会诞生万亿市场聚合服务公司，好比说家装公司，好比说长租公寓、二手市场买卖、贸易运营、房地产金融 。这些原来极度分散、碎片化市场，将会在3、5年内起头聚合 。
好比说长租公寓，中国的租赁人丁不少，但全都碎片化散布在城市每一个幼区里，每一个幼区的业主跟租客又都有极度多的痛点，这些痛点是他们没有法子可能有效解决的 。走到今天，新一代租客90后起头进入了租赁市场，他们和我们不一样，这些痛点是不成克服的，消费升级由此产生！
家装业也一样，中国老苍生每次家装都是一次极度疾苦的经历，家装行业的整合也是一样，也起头到来！其他不多说 。万亿市场的整合使中国服务行业起头有了机遇 。未来3、5年在家装、长租公寓、二手买卖、贸易运营等城市出现巨头公司 。
地铁物业，我强调的并不是地铁概想物业，而是真正的地铁上盖物业 ？纯次颐橇诰拥南愀，人家的地铁上盖物业是怎么做的，就知路我们还差很远 。
讲一个故事：丽江一位局长到香港互换进建，进建完了正赶上8号风球，下着瓢泼大雨，这位局长从香港北角坐地铁一路到罗湖，衣服干干净净，什么都没有 。一出罗湖海关打的士，立马造成落汤鸡 。罗湖火车站那么沉要，跟地铁都不接驳，类似这种事件太多了 。MG电子构筑太粗了，没有像人家那样以报答本，一目十行过 。香港一个伴侣通知我，他买楼不超过500步 。我说这是什么意思 ？他说，就是从我家门起头到我办公室超过500步不买，不超过500步，不用带雨伞，不然就太麻烦 。这种生涯就是城市生涯，这种生涯也会呈此刻未来中国多数会 。
城市更新是重要都市的未来，城市更新最最沉要就是对老旧、不切合现代要求、残破的构筑进行刷新 。城市更新各人不要幼瞧，上次去纽约的时辰，都已经塌掉，但新一轮城市更新起来了 。每一轮房地产起来的时辰，城市更新就火得不得了，由于他们在城市主题区 。这些主流沉点是未来3年各人必要沉点关注的方向 。
三、5年后的中国房地产设想
5年后中国房地产会怎么样 ？我们斗胆设想一下，依照中国的建设速度，我以为在5年后，之前他们说有10年，但MG电子速度太快了，我以为5年以来大规模的开发就实现，城市中国根基上实现，中国梦形成了，中国梦就是城市中国梦 。
大规 ？⑹迪，那么开发商的数量就会大规模萎缩，尤其传统开发商 。那我们再去纽约的时辰，我们跟他们说一样的话，用同样一个词，干类似的事，此刻我们跟人家干的都不是一样的 ？⒛Ｊ浇牖，进入专业化REITs这种模式了，我以为5年就是这样 。这3、5年变动是极度极度巨大的 。
资产运营和不动产金融将会成为百万亿级的大市场 。有没有那么大 ？我们找出跟房地产有关的美国上市企业，再把MG电子房地产上市公司跟他们对比，我们一对比一看都不一样，他们第一流此外上千亿市值都是REITs，都是房地产基金，我们不是，我们都是住宅开发商 。我们都是住宅，他们都是商用、养老……但我以为我们很快，规定一改就会很快，MG电子大数据、物联网，沉构中国城市和构筑，因而这方面的机缘出格大 。这个可能就跟此刻的相差得很远 。
但若是当5年以来，各人人为智能、物联网、大数据发展到足够快，由于5G顿时就出来了，5G出来之后，我们原先对构筑所有问题的解决成本会大幅度降低，而未来构筑这些前提是必备的 。好比长租公寓，MG电子长租公寓必备就是WIFI，WIFI信号不不变都不能，这跟自来水是一样，若是没有水可能忍一下，但没有WIFI活不下去 。
智能家居扭转居住空间，空间和功夫是一对缜密结合的同伴，我们是空间的营造商，但你能够发现，我们这个空间贵到离谱，当贵到这种水平，就不值了 。好比在城市主题区的住宅里装一个双人浴缸，你一个月能泡几次 ？还双人 。倘若一天泡一次，泡半个幼时，这半个幼使丶这面积几多钱 ？你感触值吗 ？这个空间就必要通过人为智能和智能家居来扭转 。好比说，我还是想要双人浴缸，还是想要浪漫，但我每天才用15分钟，其他功夫这个空间能干此外吗 ？当然能够 。它当然能够睡觉，这是双人大床，只不外原来我们不愿意折腾，但智能家居干这个事就是最好 。
苹果式的一键操作就能够实现，当然能够实现双人床，也不浪费功夫，功夫、空间起头转变 。这件事件不是未来，是先来，昭通珠江新城若是我们再盖幼户型，得卖多贵 ？怎么生涯 ？就30多平方米，再贵各人也租不起、买不起，你让人怎么生涯 ？那么这一套器材就管用，若是各人有兴致，来丽江MG电子样板间，给你现实演示 。麻省理工学院也有一个，他们专门干这个事件 。城市主题区不会那么便宜，我们也不仅愿它暴跌，就是香港97年暴跌到那种水平，萍还是买不起，租不起屋子 。这个小屋子能提供什么内容很沉要 。
5年后多档次度假、养老物业就会大行其路，这是5年之后的事件，在此之前各人能够探求、索求这些模式，但不建议投入沉金，不然极度麻烦，由于我们连规定都没有探求出来 。
养老物业，举一个例子，你会际遇什么情况 ？儿女把老人送过来，押金也交了，而后找不到儿女了 。我感触这必要形成规定，此刻太早了 。你也不是慈悲机构，你怎么办 ？这就是养老 。
在中国，房地产可能进入这样一个临界点：就是我们面对着城市化的临界点，我们必要适应，我们面对临界点规定就必要变，若是这一代人适应不了就走，那么这一代人跟我们上一代人是齐全不一样，可能5年后我们这一代人退休了，好比说我此刻55岁了，再过5年，正好退休 。5年后的新一代人的玩法可能跟我们不一样，在面对未来的时辰，行业之间多互换，多沟通是极度沉要 。
中国房地产进取速度很快，汶川地震，没有一个商品房倒的，这注明商品房质量过硬；中国房地产目前没有一栋真正的烂尾楼，有的都是股东之间打架 。行业之间大并购在起头，其实所有都在证明这是最好的时期，也是最差的时期 。中国房地产即便在5年后也有极度多的事件值得我们干，由于这是一个极度巨量的市场 。
