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陈劲松：底部系列之二什么是“底线”思想？颁布功夫：2024-09-10

底线的底在哪里？

记得在“封控”的第一年，其时丽江还没有将大幼公园封关，王石先生召集伴侣们爬丽江最顶峰梧桐山，以振奋心灵。由于疫情关系，线下销售网点处于封控状态，险些所有人都在不安生领悟大受影响。

一碰头王石先生说了一个路理，当所有人都一致地面对统一个环境问题的时辰，要回覆的只有一个问题：“你是不是比50%的均匀行业公司水准强？若是是，有什么好不安的”？

可见其时的“底线思想”基于：

1、若是行业去产能，去掉一半也就是底了；

2、当行业一半的企业面对困境，环境就会扭转；

3、只有企业规模和利润比均匀好就会度过困境。

此刻回望起来，显然这三个“底线思想”的基础都不成立，也就是说三年前我们都太乐观了。

王石先生是八十年代草创业，我们世联是九十年代草创业，经历了各类宏观调控和市场变动，都算得上“老江湖”了，都相信“局势比人强”。其实，这三、四十年的经验与“百年未有之大变局”比显然还没佑装底线思想”。

那么“底线”在哪里？应该怎么“思想”？

行业规模萎缩几多不是底线思想

记得疫情第三年，恒大暴雷之后，行业登时严重起来，加上“封控”措施愈加严格，“暴雷”有风潮舒展之势。万科郁亮先生召集在中城新产业刘爱明先生处团圆，金地凌克先生也在，其时会商的主题之一是“新房市场从18万亿的顶峰，会降到几多，能力趋于平衡？”

万科和金地是行业的标杆，历来器沉宏观大势的钻研，他们的钻研结论正是结合了日本泡沫之后加上中国房屋的折旧综合的思考，以为从顶峰期的18万亿总销售金额将在12-13万亿触底。我没有这么乐观，只是感触大数18万亿中位于中国低能级城市可能已供过于求，这相当于一半的销售额将不复存在。

显然，这种会商此刻看来问题不在于剩下多大的规模，而是这样的思想自身：这里隐含了一个假定前提，就是单只思考房地产行业自身，而没有思考整体经济的影响。

当2024年行业均匀一个季度的销售额尚不及顶峰期半个月的情况出现后，就是高喊“活下去”的万科，注定也是齐全预测不到的了。

高盛去年的预测是L型复苏，其时各人还颇有微词，截至目前，既没有看到L中的底线（价值），也没有复苏（成交量）。

“政策底”与“市场底”

记得今年一季度，关于放松房地产各类调控政策陆续出台，注明从前的一系列限度市场的绑缚政策“三路红线”、“五限”、“高房贷利率”，已退出汗青舞台，不止于此，还出台了当局“收购商品房」剽种史上未见的利好。各人一致以为，“政策底”已至，“市场底”还会远吗？

但是极度遗憾，市场在短期反映之后，随即归于僻静。为什么“政策工具”一反汗青常态，没有像汗青上那样激发市场的反弹？

其实，一向到疫情之前，中国房地产没有经历过大的“市场周期”，满是“政策周期”，以至于各人普遍产生了一种市场的“政策依赖症”：若是市场太火就出各类限度性的调控政策，若是太冷，就出各类激励政策（出让地皮、首付、税费、棚改、利率、户口、保险、矜持、容积率……）。

也就是说当“政策底”一到，市场就即时“到底”，并且迅速反弹。只管当局已经出台了各类激励政策，甚至能够说是“应贷尽贷、应出尽出”，政策怎么也算到底了吧，“市场底”为何迟迟未到？

市场急需的不止是政策，更是钱

仔细验证下来，所谓政策有三大类：

1、限度和放松市场准入类（即不花价值的行政号令）。如限购、限贷、限价、限社保、限矜持、限保险……

2、要求金融机构和处所当局的政策类（即要求别人付价值）。如应贷尽贷、保交楼、收购商品房、加大保险房、铰符率、降首付、旧改、降税费……

3、既要又要的未来平衡类。如既要防风险，又要保交楼；即要加大保险房建设，又要不变市场……

以上三类中，第一类已然应放尽放，做到这一点不难；第三类是未来的结构，属于指标，也不难理解。关键是第二类，尤其是必要金融机构和处所当局承担肯定成本的政策，说句切真话，很难落实，原因无他，资源有限！

好比“收购商品房作为保险房”。谁出钱、怎么出、价若何、收谁的、怎么还？好比“应贷尽贷”，谁来贷，贷给谁、怎么批、若何还、什么价？这使得出台政策易，落实政策难。

在处所当局和金融机构都面对挑战和难题的时辰，其实全世界处置此类问题的主体，都是所谓的“最终贷款人”即中央当局。所谓“政策底”，是“政策落实底”，相信只有这个政策着陆，才真正能出现“市场底”。

真正的底线思想

价值降几多是底，这不是底线思想的问题，规模降几多是底？也不是。

房地产的“底线”就是：“住”和“用”；“底线思想”就是：屋子的“住”和“用”的现金流收益大于现金流成本。

也就是“现金流不能为负”。

看似“现金流为正”的底线思想不难，而一旦参与“资产、负债”的情况，尤其是“资产价值＜负债”下，通过经营性现金流补足资产负值就难于登天了！

解决的唯一法子，不是“砸锅卖铁”不外日子了，而是置“资产贬值”于不顾，用新的“融资现金流”过渡，赐与空间和功夫逐步改善经营性现金流来续命，这是不产生系统性风险的“底线”。

市场始终是存在的，即便在上世纪六七十年代，我还记得在哈尔滨大街的电线杆上，依然有换房的幼招贴告白，那但是“文革”时期啊。