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陈劲松：底部系列之四 “高处不买”与“底部不卖”——兼谈边际价值的消费者渣滓颁布功夫：2024-09-16

从售楼处的“房闹”说起

最近，由于取缔了“价值登记”（也就是限价），售楼处又热脑祓来，主因就是开发商降价促销，解决这种事儿的底子法子，建议从今往后再也不要“限价”了，并且在售楼合同中注明“价值双方自愿，颠簸风险自担”，就和股市一样。

其实“房价”和“股价”一样，都是资产的“边际价值”而不是真真实实的全数兑现价值。也就是说，无论你买房或卖房的兑现价值从前是几多，只有此刻别人类似的屋子一成交，就把你屋子的价值给“定”了，而不论那套屋子是什么原因定的价。

而鉴于目前的开发商普遍的现金流回笼要求，凡是有此外融资法子，谁会亏本卖房呢？可见底部成交价都是一种特殊前提下的“拍卖价”，并不是正常的价值。

什么是正常的价值，房地产估价理论是这样界说的：

“在正常不变的经济环境下，经过合理的功夫协商，双方自愿厘定的价值。”

由此看来，房闹是闹错了对象，由于开发商至心不想“底部卖房”，你们这一闹，既得不到司法支持，也并无真实的损失（只是生理的），不外是为楼盘打促销告白而已。

“负”资产有多“负”？

由于今年房价普遍回落到2016~2017年的水平，网上一片惊恐万状之言，其中最为惊悚的就是“负资产”席卷楼市。这当然应该引起关注，尤其是按揭银行。

这里就必要用数据来证了然，任何雷人的结论，若是没罕见据支持，生怕就要打折扣。

我们知路，中国住房一手市场在2021年达到销售的顶峰，昔时成交了18万亿，而从2018年起头，“限贷」佝策极为严格，一手住宅首讣有低于30%的；2021年以来，成交总额便逐年回落了。

也就是说当均价回落30%，还不至于“负资产”，何况选择70%按揭的人并不是大无数（好比二套首付就大于50%）。

有人寺扶江有个别区域房价降了50%以上，尤其是“老破幼”学区房降价甚至超过了60%，但不要忘了，他们但是十几年前的屋子，价值已涨了不止5倍了。

大数估计，中国存量房总价值在400~500万亿，那么目前银行的按揭余额是几多呢？不超过40万亿！也就是10%不到。若是出问题的按揭贷款即便占10%，也不外占总体百分之一而已。

我当然认可部门泡沫严沉的地域负资产也相当严沉，但总体上看只就住房按揭这一块而言，“负”的情况应该可控。

故也对这1%的“不良”，呼吁银行对供楼难题的人赐与普惠的措施，尤其是只有一套住房的中层施以援手，不变他们的生涯信心。

高处不买与底部不卖

最近我已经不劝伴侣们抛售他们的屋子：一是，若是不是必须，探底的过程，成交量太幼，除非有很大的价值优惠，很难售出；二是，底部也正是宏观经济大转弯的时刻，好比“降息”，“宽松钱币”也起头了，参照系在产生逆转；三是苍生可投资资产在底部尤其稀缺；四是，发急性抛售，若是不是婆宗不得已的压力，就只剩下“生理压力”了，而投资正是反人道的；五是，主题区域的屋子还是有租金的，与定期存款比起来，愈来愈发合理了。

“高处不买，底部不卖」剽是自己发现的，当然反过来就是“高处卖，底部买”，这话我就不敢说。一是怕人骂我说风凉话；二是界说“高处”有多高，“底部”有多低，切实不是一件易事，更容易被人骂误导。但“理”就是这么个理儿，这个理论就是“消费者渣滓”。

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供给：当价值上升时，供给增长

需要：当价值上升时，需要降落

价值：供给与需要订交处

消费者渣滓是需要曲线下方、市场价值上方围成的三角形区域的面积。消费者渣滓的变动能够用来衡量价值变动产生的福利损失。（文本有限，有关知识请自行脑补。）

若是你P1处买，就没有任何“渣滓”，当然要在P1处卖也是一样。

底不是点的概想，而是区域

投资界佑装牛市不语顶，熊市不言底”一说，意思就是这个最高和最低的那个点位是很难判断和预测的。在实际中，“成功逃顶”和“低点买入”根基上都是神话。而真实的例子就是“不赚最后一个铜板”的李嘉诚，只有是能判断区域就已经是“首富”了。

我有一个判断的尺度，当买家根基满是投资者，并且狂加杠杆的时辰，市场进入顶部区域，但买家根基满是用家，并且杠杆的成本低于租金的时辰，市场进入底部区域。这些年来市场升沉，也都得以验证。

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬杏妆，部门城市成交的楼盘业主情况能够再验证之。