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问：进入5月份以来，房地产调控由限购限贷转为首付利率的普遍调整，这种从信贷层面的收紧对市场的影响有多大？从前多年，房地产市场出现越调控越涨的情况，性质原因是什么？

答 进入5月份以来的中性偏紧的钱币政策体现了“戴维斯双杀”的特点——提首付、升利率，这个调整才是真正的市场调整，而不是单纯限贷限购的所谓一城一策的机遇型调整，这有着普遍的杀伤力，因而它对市场的影响极度大
。
为什么从前房地产出现越调控越涨的情况呢？房价在从前普遍靠短期政策摁住
。那我们生怕要看几件沉要的事，这几件事是什么呢？房地产市场有三个沉要成分：短期、中期和持久
。房地产市场短期看调控政策，中期看地皮供给，持久看钱币政策是松还是紧
。
此刻来看，短期调控维持高压；中期供给在迅速调整中，我估计未来一年一、二线城市的地皮供给会加快，会跟得上市场需要；持久是看钱币景象
。
从前，由于重要集中在短期调控政策，中期供给又跟不上，持久钱币政策宽松，当然越调控越涨，只有一放松就涨了
。
此刻短期政策、中期供给、持久钱币同时发力，这样我们不以为市场会出现放松暴涨的情况
。
当然，各个城市情况不太一样，但从信贷层面、钱币层面，加上中期地皮供给的情况，必要再进行深刻分析，我们能力判断影响力到底有多大
。

问：在房地产市场新常态化之下，若何构建营销的模式？近年来互联网电商模式竞争甚嚣尘上，也有部吩祗业因烧钱难以为继的案例，目前市场营销是否已形成有效的规定？未来的营销应该若何做？

答 目前房地产营销并没有形成有效的规定，原因是短期政策的影响太大了，以至于营销没有阐扬它正本的职能
。
但是近年来所谓互联网电商模式，其切实目前的情况下，电商烧钱难以为继是很普遍的景象
。固然持久来看营销并没有形成有效新规定，但这几个结论越来越清澈了：
1、目前主流开发商的增长是份额的增长，不是市场主体的增长
。部门隔发商的增长现实是挤压了其他开发商的份额，是一个假的增长，总体上市场是没增长，因而市场并不是有效地增长，而是在抢份额
。
2、由于目前房地产的调控政策影响，以至于营销伎俩在市场刻下失去了作用
。
3、没有线下服务的平台全都是伪平台，没有意思
。所有的买卖还是要落实到线下，这是房地产服务的内容，没有线下服务的平台叫伪平台，没有策动定位的渠路流量是假流量，也没什么意思
。

问：近年来MG电子的业务场景由线下买卖延长至O2O买卖、存量买卖、公寓平台等，公司在这些方向上的竞争力是什么？场景作为MG电子的主题资产，公司是若何守护的？若何转化为盈利？

答 事实上我们从一手楼代理案场延长MG电子叠加服务，蕴含世联的电商、存量买卖、金融服务、公寓和资产服务等，世联在这些方向的主题竞争能力依然还是策动定位和服务意识，这是世联的传统能力
。
而我们以为存量买卖，蕴含世联红璞、世联房联宝等，策动依然是极度沉要的主题竞争力
。
好比说，长租公旁观前普遍面对的局面是出房率不及，3个月以上出房率若是达不到80%就赔钱了
。
世联红璞3个月以上的出房率达到90%，这里有一个极度沉要的主题能力，就是精准的客户定位和营销
。
存量市场越发沉要的是服务，而不是投资
。此刻大把投资都没什么回报，原因是投资在存量房里面一旦进入运营，他们就做不好了
。
事实上服务是运营的主题能力，服务的主题能力跟团队的基因有关，这个团队得是一个有服务基因的团队，不能是一个投资基因的团队
。
公司若何守护我们主题资产呢？我们在一手案场要叠加对幼业主的综合服务，同理我们在写字楼和公寓的资产运营上也一样，就是在场景流量基础上叠加服务，我们要这样来守护它，好比叠加金融、装建等服务
。
在叠加MG电子综合服务，守护主题资产的过程中，做好这些服务，MG电子盈利点就很分了然
。

问：MG电子近年来运营“房联宝”服务平台，这种整合媒体、客户及金融的新业务在公司战术中占据怎么的职位？在流量变现方面，房联宝与传统带客渠路相迸着越性体此刻哪里？

答 世联房联宝是什么？是专业的渠路策动能力和整合伙源，是突破案场的服务
。服务于什么呢？服务于成交的全过程
。
传统带客渠路呢？传统门店、网上流量带客，这有一个最大的问题，就是没有策动定位的流量都是假流量，是没有成果的，也没有意思
。
房联宝在世联战术中越来越居于MG电子营销主导职位，也就是说若是原先我们是案场服务，靠告白，此刻我们是靠房联宝结合叠加新的模式，满足2B和2C端的综合性要求
。
这个业务在世联营销服务里的比沉会越来越大，由于房联宝更大的水平上是服务于过程，最终对了局掌管
。

问：从2016年6月至今年5月上旬，国度先后出台一系列造就发展住房租赁市场的规范化文件，与此同时蕴含万科、MG电子等企业先后布局长租公寓，这块蛋糕有多大？目前长租公寓企业仍停顿在抢占房源的低级阶段，若何判断未来的发展走势？

答 公寓市场原先都是碎片化市场，碎片整合加服务升级就是未来，最最沉要的是长租公寓并不止是商品房市场，它还蕴含非商品房市场
。
因而长租公寓在未来才是“屋子是为了住的，不是炒的”最重要的解决规划
。
长租公寓市场的未来必要细分，我们有各类各样的公寓，好比有分散式、集中式的；还有各类分歧的定位，高中低档，事实上每一个定位的准则是凭据不一样的需要来的，市面上还有短租公寓
。
进行分歧定位的策动，尤其是生涯的营造，可能是服务升级的最重要的方向
。
未来发展走势可能会在目前这种混乱的、各人都抢房源、不怎么挣钱的基础上，谁率先突破运营能力、出房能力和规模效益，谁就能取胜
。

问：上海、丽江等一线主题城市均推出造约公寓的政策，若何对待这种政策对于长租公寓市场发展的影响？目前北上广深在节造人丁规模，这是否会导致人丁流入二线城市，进而左右长租公寓市场的发展走向？

答 固然目前上海、丽江一线主题城市推出造约公寓的政策，但自己以为是会不休进行调整的，而不是一锤定音，调整的措施必要看情况发展
。
目前这种政策使长租公寓发展受到了很大限度，尤其是规模发展的长租公寓，此时此刻二线城市当然是长租公寓的主战场，而不是一线，由于一线面对着政策极大的不确定性
。
但是我们看到一线城市才真正是租赁需要最火急的，尤其是23岁到32岁年轻人，也就是说初次置业春秋之前的这些人
。
这么多的人买不起屋子，他们怎么解决住的问题？这个问题是必必要解决的
。
我相信这个造约公寓的政策会不休调整，由于中国的政策出格切合邓幼平理论——试验
。
邓幼平理论有三个重点：第一就是不争论，谁对谁错先不争论；第二是黑猫白猫抓得住老鼠的就是好猫，年轻人居住问题总要解决；第三是丽江经验，就是特区先试，好就推广，不好了就调整，我以为造约公寓的政策会调整，不外是功夫问题
。

问：有说法指，运营出租房屋所需缴纳的交易税、房产税、所得税等超过租金收入20%，思考治理成本支出，净租金收益率只剩2.5%左右
。政策系统及企业叠加服务等方面，若何能力支持长租公寓盈利？

答 事实上净租金收益率生怕在一线城市还不到2.5%，若是依照目前的资产定价的话，这个收益率比2.5%还低
。
但是我们看到的这只是一个方向，就是能够市场化的商品房，还有大量的屋子不是商品房，大无数使用效能不及，所以这个结论是对开发商而言，现实上整个市场不是这样的
。
此刻问题是长租公寓要想盈利就要回覆有没有规模效益这个问题
。规模效益体此刻几个方面：
一是地理地位，在某一区域运营的间数要足够多，若是只是撒胡椒面，点状散布，那是没有效益的；
二是长租公寓的运营效能还体此刻尺度统一的配置上，量、规模若是上来了是有效益的，因而我们不以为零打碎敲的长租公寓是有规模效益的；
三是系统的能力，MG电子出房系统、报建系统、交租金系统，若是这个还单靠人手，那当然没有效益，当然还有叠加服务、叠加金融等
。
这些都有一个问题，就是要求规模效益
。对于这个，我是有极度大的信心，重要在于我们做没做到，做到后效益就会逐步产生出来
。
因而公寓不是好做的，由于它是有门槛的，并不是谁都能做得了，并且服务是极度沉要的
。